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TOUT SAVOIR SUR LES FRAIS ANNEXES D’UN PRÊT IMMOBILIER

La plupart des acquéreurs qui financent l’achat de leur bien immobilier par un prêt n’ont pas idée de toutes les garanties qu’ils devront soumettre à la banque pour se voir accorder un prêt. Contracter un prêt enclenche un processus assez long durant lequel plusieurs interlocuteurs interviennent et pas seulement la banque. Toute cette procédure engendre des coûts que nous allons vous détailler dans cet article.
Les frais de dossier de prêt immobilier

Les critères d’octroi adoptés par les banques se sont renforcés avec la baisse des taux. En vous présentant dans un établissement bancaire pour soumettre un dossier, cela engendre un travail de vérification de l’authenticité des pièces présentées, d’examen minutieux de votre dossier et de votre situation financière afin de déterminer si vous êtes en capacité de rembourser le prêt. Les banques facturent ce travail effectué par des frais de dossier.
Mais lorsque l’emprunteur soumet un dossier très rigoureux, conforme aux attentes de la banque et qui remplit tous les critères d’octroi, la banque peut accepter de lui retirer ces frais. Mais ce n’est pas systématique. Toutes les banques n’acceptent pas de supprimer ces frais, quelle que soit la qualité du dossier. Ces frais sont à débourser dès l’acceptation du dossier en banque. Ils sont de l’ordre de 1 500 € en moyenne.

Les frais de courtage
Comme dit plus haut, les banques sont à cheval sur la qualité des dossiers présentés. Lorsqu’on ne s’y connait pas en prêt immobilier, il est bien difficile constituer un dossier qui coche toutes les cases. Voilà pourquoi il est important de se faire aider par un professionnel du crédit immobilier afin de maximiser ses chances.
Dès l’obtention d’un compromis de vente, n’hésitez pas à contacter un courtier en prêt immobilier.
Les courtiers comparent toutes les offres de prêt immobilier du marché afin de vous trouver l’offre la plus adaptée à votre profil emprunteur et votre projet immobilier. Ensuite, ils vous aident à constituer un dossier solide et rigoureux qu’ils se chargent d’envoyer eux-mêmes en banque. Grâce à leurs partenariats bancaires ils vous obtiennent des taux inférieurs à ceux du marché et négocient vos conditions d’emprunt. À titre d’exemple, ils peuvent vous supprimer les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) et les frais de dossier par la même occasion.
Même s’ils vous permettent d’économiser quelques milliers d’euros sur la facture totale de votre achat immobilier, les courtiers rémunèrent leurs services à hauteur de 1 500 € en moyenne. Pour éviter des frais de courtage, il existe des courtiers immobiliers gratuits comme Pretto qui vous accompagnent de la simulation du prêt immobilier jusqu’à la signature chez le notaire.

Les frais de garantie
En vous accordant un prêt immobilier, la banque court toujours un risque que vous ne soyez plus en mesure de rembourser votre prêt. Vos revenus ne suffiront pas à vous octroyer un crédit. Les garanties mises en place lui permettront de fonctionner même si vous ne parvenez plus à rembourser. Cependant, elles engendrent des coûts qui sont à votre charge.
  • L’hypothèque
L’hypothèque est une garantie qui porte sur le bien sujet au financement. L’hypothèque permet à la banque de saisir le bien immobilier lorsque l’emprunteur ne peut plus rembourser ses échéances. De plus en plus d’emprunteurs préférant ne pas risquer de perdre leur résidence délaissent cette option.
Sa mise en place coûte environ 1,5 % du capital emprunté. Ces frais sont composés de : l’émolument proportionnel au notaire, des frais de formalités, de la contribution de sécurité immobilière et des droits d’inscription à la conservation des hypothèques.
  • La caution
C’est la garantie vers laquelle la majorité des emprunteurs se tourne pour ne pas risquer de se faire saisir leur bien immobilier. Elle consiste à verser des mensualités à une société de cautionnement et à lui payer une commission à la souscription d’un montant d’environ 1% de la somme empruntée. Cette société à laquelle l’emprunteur est lié par un contrat de garantie s’engage à rembourser le capital restant dû à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur.
Cette option semble plus avantageuse car elle ne porte pas sur le bien immobilier et la majorité des sociétés de caution reversent une partie des mensualités aux emprunteurs qui n’ont jamais connu d’incidents de remboursement.
L’assurance emprunteur
Vous vous dites certainement que la caution ressemble trait pour trait à une assurance. C’est le cas ! Mais la différence avec l’assurance emprunteur, c’est que cette dernière ne couvre pas les mêmes risques que la caution.
La caution protège la banque. Elle intervient lorsque l’emprunteur ne peut plus rembourser son prêt et permet à la banque de récupérer tout ou partie de la somme prêtée.
L’assurance de prêt immobilier protège l’emprunteur et prend le relais en remboursant le capital restant dû lorsque l’emprunteur ne peut plus rembourser en cas de d’invalidité ou de décès.
Généralement les banques proposent des produits d’assurance auxquels les emprunteurs peuvent directement souscrire. Mais rien ne les oblige à souscrire à ceux proposés par la banque. Tant qu’ils parviennent à trouver une autre assurance emprunteur qui leur fournit le même niveau de garantie, la banque ne peut s’y opposer.

La valorisation d’un bien lors de l’estimation immobilière

Au-dessus du prix du marché pour le vendeur, généralement sous-côté pour l’acheteur : le prix de vente final d’un bien immobilier dépend avant tout de son estimation et de la manière dont l’agent immobilier aura su valoriser un appartement ou une maison. Petite revue des éléments à prendre en compte pour évaluer au plus juste un bien immobilier. 
Généralement, un agent immobilier connaît les indices de chaque quartier, chaque rue voire chaque immeuble : en effet, les prix varient d’une rue à l’autre dans un même quartier. Il estime un bien sur la base de son prix “de référence” (à appartement égal vendu dans le même immeuble par exemple) et applique une pondération à la hausse (par rapport aux points forts du bien) puis à la baisse (dite décote selon les points faibles).
Eléments à valoriser dans l’estimation
De nombreux aspects de votre bien permettent notamment de valoriser son prix : c’est le cas d’une vue (sur un monument, la Seine, un parc) qui vous permettra d’estimer un prix au mètre carré de 5 à 20% plus cher.

L’orientation a également son importance : le prix au m2 peut augmenter de 3 à 5% pour un appartement orienté sud-est ou sud-ouest. Un grand balcon voire une grande terrasse vous permettra d’envisager une valorisation pouvant aller jusqu’à 15% du m2.
Enfin, les infrastructures à proximité d’un bien peuvent également influer sur son prix de vente au mètre carré, selon un barême qu’il est compliqué de théorise : la présence de transports en commun proches du bien, les écoles et commerces à faible distance permettront notamment d’augmenter drastiquement le prix d’un appartement ou d’une maison.
 
Décote éventuelle
Côté décote, une orientation plein nord peut vous pénaliser, ainsi qu’un rez-de-chaussée qui peut décoter jusqu’à 25% votre bien.

L’état général du bien est évidemment à prendre en compte dans l’estimation du prix de vente. Ainsi, un appartement ou une maison à rénover entière se décotera de 30%. Enfin un agencement biscornu avec, par exemple, des chambres en enfilade ou mal réparties, pourra décoter votre appartement de 10%.

3 choses à savoir avant de mettre son appartement en location

Démarches, question des charges, location meublée… Michael, agent immobilier à Paris et Vincennes, nous détaille les 3 points les plus importants à retenir lors d’une mise en location.

  • Les diagnostics obligatoires
Ils sont maintenant également demandés, au même titre que lors d’un achat : les diagnostics obligatoires témoignent de la bonne “santé” de votre appartement et de l’absence de risque pour le(s) locataire(s). « Les 5 diagnostics obligatoires sont le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), les diagnostics Electricité & Gaz, le constat de risque d’exposition au plomb et l’ERNT (Etat des risques naturels et technologiques). Nous vous en disions plus sur ces diagnostics il y a quelques semaines, mais n’hésitez pas à faire appel à notre agence pour ne pas vous faire arnaquer… », explique Michael La Rocca, agent immobilier francilien.
  • Une location meublée ou nue ?
Vous pouvez aussi vous poser la question de louer votre appartement meublé : « certes, l’investissement est plus conséquent (meubles, électroménager) mais les loyers des meublés sont aussi plus élevés. Autre avantage : la résiliation du bail par le propriétaire est plus souple pour un meublé que pour une location nue. », détaille Michael.
  • Les charges : qui paye ?
Entre les charges et les réparations (ou travaux), pas toujours facile de s’y retrouver. Michael nous explique : « Par exemple, un immeuble en copropriété réclame (via le syndic) des charges d’entretien au propriétaire, qui les répercute sur le loyer global du locataire. Autre exemple, les “petites” opérations (déboucher un évier, entretenir la chaudière) sera à la charge du locataire, mais pas le remplacement d’un siphon d’évier. »
De manière globale, nous vous conseillons de faire appel à un agent immobilier qui répondra à toutes vos questions au moment de l’estimation de votre appartement et de la mise en location de ce dernier. « Les agences proposant la gestion locative ont l’habitude des questions précises des propriétaires, qui peuvent parfois se sentir seuls face aux démarches administratives. D’où l’intérêt de se faire accompagner, notamment si c’est votre première mise en location…», conclut Michael.

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Publié le 24/08/2021 par

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